Естественно, наиболее привлекательным для банка является именно кредит под залог недвижимости, поскольку в первую очередь это надежная гарантия сохранить свои средства. Ведь в случае не возврата кредита заемщиком, банк по решению суда может просто забрать у него залоговое имущество. А недвижимость, как мы все знаем, очень высоко ценится.

Что же вообще банк берет в залог? Конечно это то, что можно быстро продать, например та же недвижимость, автомобили, ценные бумаги, оборудование, иногда и оборотные средства (товар, готовая продукция).

Если банку все же пришлось изъять залог, то перед ним сразу возникает вопрос о его продаже. В соответствии с действующим законодательством залоговое имущество можно реализовывать только на публичных торгах, аукционах. При этом естественно бывают ситуации, когда не оказывается желающих приобрести данный товар. Если торги дважды не состояться, то банк имеет право оставить предмет залога у себя еще максимум на месяц, уменьшив цену, минимум на 10%, в ином случае залоговый договор прекращает свое действие.

Конечно, можно предоставить банку в залог и автомобиль, и ценные бумаги, и даже дебиторскую задолженность, но как уже было отмечено, наиболее банк оценит квартиру, дом или земельный участок. Он с радостью выдаст кредит под залог недвижимости. Но здесь возникают некоторые нюансы. Если в залог предоставляется какое-либо сооружение, то естественно земля, на которой оно находится, также оформляется в залог. Но, как же тогда быть, если залогом выступает только часть здания, например первый этаж. Нужна ли тогда ипотека земли? Как оказывается, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, только при условии ипотеки всего здания, земля подлежит передачи в залог. Конечно в теории, можно выделить часть земли соответствующую той доли здания, которая отдается в залог, но на практике это превращается в полный абсурд. Особенно когда касается, например одной комнаты в многоэтажке.

Но с другой стороны, это позволяет проигнорировать норму Гражданского кодекса, которая только в случае полной ипотеки обязывает отдавать в залог и землю. Этого можно достичь всего лишь оформлением нескольких договоров ипотеки, каждый на отдельную часть строения.

Если обратиться к судебной практике, то нужно отметить, что правильным все-таки было бы оформление земли в любом случае не зависимо от того все здание или только его часть передаются в залог.

Кроме того, в зависимости от статуса земли возникает масса нюансов. Существует такие понятия права на землю как право бессрочного пользования, право ограниченного пользования, право пожизненного наследуемого владения и так далее. А законодательство пока урегулировало лишь вопросы, связанные с землей, которая находится в собственности или аренде. О сюда и возникают массовые конфликты и судебные разбирательства.